Immobilier : ces villes de l’Hérault où il reste intéressant d’investir malgré la hausse de la taxe foncière

Dans l’Hérault, la taxe foncière grimpe, mais certaines communes résistent encore. Castelnau-le-Lez tire son épingle du jeu et reste une valeur sûre pour investir.

Si vous cherchez à investir sans subir la flambée fiscale, Castelnau-le-Lez coche presque toutes les cases. Selon Maslow.immo, spécialiste de l’investissement locatif dans le neuf et l’ancien récent, la commune arrive première de l’Hérault et troisième au niveau national avec un Indice d’Attractivité Fiscale (IAF) de 70,99 sur 100.

Ce score s’explique par une fiscalité particulièrement stable : la taxe foncière n’a augmenté que de 22 % en dix ans, soit deux fois moins que la moyenne nationale (+37,3 %). Dans le même temps, les transactions immobilières ont progressé de 6,75 % par an, preuve d’un marché local actif et équilibré. Le taux de vacance locative inférieur à 5 %, contre 8 % en moyenne en France, confirme une forte demande résidentielle.

La Ville de Castelnau-le-Lez souligne que cette performance repose avant tout sur la stabilité de ses taux : aucune hausse depuis 2006, huit baisses successives entre 2013 et 2020, et une nouvelle diminution envisagée pour 2026. Cette maîtrise s’appuie sur le dynamisme des bases fiscales : le nombre de logements augmente, ce qui élargit naturellement les recettes sans hausse de taux. « Le nombre d’habitants croît, ce qui implique plus d’équipements et donc plus de charges, mais la commune a tout de même réussi à se désendetter de moitié. »

Ailleurs dans l’Hérault : des situations contrastées

L’étude de Maslow.immo s’est également penchée sur dix villes du département, et les écarts sont marqués. À Montpellier, l’IAF atteint 46,3, un score qui traduit un marché arrivé à maturité. La ville conserve une forte attractivité grâce à son bassin d’emploi, son pôle universitaire et une démographie positive, mais la croissance y est désormais plus mesurée. Pour un investisseur, le potentiel de plus-value y est moindre, même si le marché reste solide pour des placements de long terme.

Béziers, de son côté, se distingue par une fiscalité maîtrisée et une progression des transactions. Mais la vacance locative de 16 % fragilise le marché : les biens peuvent rester inoccupés plusieurs mois, ce qui limite la rentabilité réelle malgré des prix d’achat attractifs. Plus au sud, Sète et Agde offrent un compromis intéressant. Ces deux communes conjuguent fiscalité raisonnable et demande soutenue, portée à la fois par les résidents permanents et le tourisme.